Econ-005 了解台灣房市(Real Estate Market)

台灣房價指數從2011年的80一路攀升至2024年的150，漲幅接近87.5%，房價幾乎翻倍！隨著交易量屢創新高，房市熱度不減，究竟台灣房價到底有多高？哪個縣市房價最驚人？我們一起來解析台灣房價現況，分析房價負擔能力，來看台灣買房壓力有多大！

台灣房市交易量創新高，2024年達441.6K筆！

資料來源: 內政部 不動產交易實價查詢服務網

資料涵蓋範圍: 住宅大樓(11層含以上有電梯)、華廈(10層含以下有電梯)、透天厝、公寓(5樓含以下無電梯)、套房(1房1廳1衛)，縣市包含6個直轄市：臺北市、新北市、臺中市、臺南市、高雄市、桃園市。 3個省轄市：基隆市、新竹市、嘉義市。 13個縣：新竹縣、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、臺東縣、花蓮縣、宜蘭縣、南投縣、澎湖縣、福建省金門縣、福建省連江縣（馬祖列嶼）。

根據數據顯示，台灣住宅市場交易量自2016年谷底（208.8K筆）後持續回升，並在2024年達到441.6K筆，創下近年新高。

• 交易量成長趨勢：自2017年以來，整體交易量穩定上升，2020年突破300K筆，2024年更突破400K筆大關。
• 預售屋交易增加：2021年後預售屋交易顯著成長，2024年達到132.4K筆，佔比明顯提高。
• 二手屋仍為市場主力：2024年二手屋交易量309.2K筆，佔比仍高，顯示市場主要由中古屋交易支撐。
• 市場回暖後穩定增長：2013-2016年間交易量下滑，2017年起回升，2021年後增長加速，反映市場活絡。

台灣住宅交易量按建物型態分析：高樓住宅&華廈占比上升，透天厝需求穩定

資料來源: 內政部 不動產交易實價查詢服務網

1️⃣住宅大樓（11層以上）交易量持續上升，占比最高

• 2024年住宅大樓交易量達255.7K筆，為所有建物類型中最多，顯示市場需求主要集中在高樓住宅。
• 自2017年以來，大樓類型的交易量大幅成長，從97.2K筆（2017年）增至2024年的255.7K筆，成長近2.6倍。
• 這可能與都市化發展、人口集中有關，高樓住宅仍是市場主要選擇。

2️⃣ 華廈（10層以下有電梯）自2020年交易量回升

• 2024年華廈交易量82.6K筆，較2020年的44.2K筆增長近兩倍。
• 華廈類型通常提供較大坪數、價格相對可負擔的選擇，可能受自住買房需求推動。

3️⃣透天厝交易量穩定，需求未明顯成長

• 透天厝交易量在2013-2024年間雖有波動，但變化不如大樓顯著，2024年交易量約73K筆。
• 2015-2019年間透天厝交易量維持在55-60K筆之間，2020年後又回到70K筆，需求波動但整體相對穩定。
• 透天厝需求與地區發展有關，在土地有限的都市區域，這類產品的可購性較低，因此交易量未見明顯成長。

4️⃣公寓（5樓以下無電梯）與套房交易量下降

• 公寓（5樓以下無電梯）交易量從2013年的35.9K筆降至2024年的30.1K筆，整體趨勢下滑。
• 套房（1房1廳1衛）交易量縮減最明顯，2024年僅約200筆，顯示需求大幅減少。
• 公寓與套房的交易量下降可能與市場對電梯大樓的偏好增加、公寓屋齡老化、貸款條件等因素有關。

台灣各縣市住宅交易量分析：2024年台中交易量全國第一

1️⃣2024年交易量最高的縣市

在2024年，全台住宅交易量大幅增長，其中交易量最高的前三大縣市為：

• 台中市（77.0K筆）: 台中市交易量大幅成長，超過過去幾年的水準，在2024年交易量首度超越新北市。
• 新北市（75.5K筆）: 新北市交易量持續穩定，多年來始終保持在市場領先位置，反映其龐大的購屋需求與人口基數。
• 桃園市（68.9K筆）: 桃園市因房價相較台北/新北便宜，又有桃機加持，近年來交易量飆升，成為房市成長最快的城市之一，顯示房市發展潛力。

2️⃣近五年交易量成長最快的直轄市

直轄市	2020交易量(筆)	2024交易量(筆)	漲幅(%)
臺中市	48803	77009	58%
新北市	61049	75491	24%
桃園市	43704	68903	58%
高雄市	34726	57571	66%
臺南市	21866	35398	62%
臺北市	23901	28659	20%

• 高雄(+66%)&台南(+62%)的房市熱絡，交易量明顯增加，可能與南部產業發展、科技帶動、捷運建設等因素有關。
• 桃園市(+58%)的交易量穩定上升，與其房價相對親民、人口增長、交通建設帶動需求有關。

章節小總節

• 大樓住宅持續主導市場: 隨都市發展，交易量將持續增長，而華廈與透天交易量則相對穩定。
• 老舊公寓與套房市場縮小: 購屋者更偏好電梯大樓與現代化住宅。
• 北部市場穩定: 新北市仍為交易量最高城市，需求持續強勁。
• 中南部市場熱度提升: 台中、台南、高雄受科技產業與交通建設帶動，交易量可能持續上升。

六都住宅房價趨勢分析：2024年房價全面上升，台北市突破 82 萬元/坪

資料來源: 內政部 不動產交易實價查詢服務網

1️⃣台北市房價突破 80 萬元/坪，再創新高

• 2024年：82.0 萬元/坪，較 2023 年的 72.7 萬元/坪大幅上升。
• 近十年漲幅：55.1 萬（2013） → 82.0 萬（2024），累積漲幅約 49%。
• 房價成長最快的時期：2021 年後，隨著市場熱度上升，房價開始快速攀升。
• 台北市房價長期處於高位，主要受 供應有限、土地價格昂貴、購屋需求穩定 等因素影響。

2️⃣新北市房價穩定上升，2024 年達 47.7 萬元/坪

• 近十年漲幅：27.0 萬元 （2013）→ 47.7 萬元（2024），累積漲幅約 77%。
• 2020 年後房價明顯加速上升，2021-2024 年連續突破 40 萬元大關。
• 受 台北外溢效應 影響，新北市成為購屋族的替代選擇，推升房價上漲。

3️⃣台中市、桃園市、高雄市、台南市房價均上升

直轄市	2013年房價 (萬/坪)	2024年房價 (萬/坪)	漲幅 (%)
台北市	55.1	82.0	+49%
新北市	27.0	47.7	+77%
台中市	14.1	33.7	+139%
桃園市	13.3	32.2	+142%
高雄市	13.3	30.1	+126%
台南市	10.7	27.5	+157%

• 台中、桃園、高雄、台南房價翻倍成長，漲幅超越台北、新北
• 台南市成長最快，從 10.7 萬/坪上升至 27.5 萬/坪，顯示市場需求強勁。

2024年全台住宅交易單價中位數分析：台北市領先，全台房價層級明顯

縣市	2024年全台住宅成交單價中位數 | 單位新台幣(元)/ (坪)
臺北市	819,947
新北市	477,133
新竹市	360,045
新竹縣	349,370
臺中市	337,033
桃園市	321,644
高雄市	301,287
臺南市	275,337
苗栗縣	258,603
基隆市	245,456
彰化縣	232,056
金門縣	230,421
宜蘭縣	229,682
花蓮縣	229,614
嘉義市	225,712
嘉義縣	223,146
南投縣	221,284
臺東縣	208,609
屏東縣	204,052
雲林縣	198,122
澎湖縣	177,617
連江縣	128,599

資料來源: 內政部 不動產交易實價查詢服務網

1️⃣台北市房價領先，全台唯一突破 80 萬元/坪

• 台北市：819,947 元/坪（約 82 萬元/坪），全台最高，房價遠超其他縣市。
• 這也反映出台北市的購屋門檻極高，多數年輕人與首購族難以負擔，只能尋求外圍地區購房。

2️⃣新北超過40萬元/坪，新竹、台中、桃園、高雄跨越30萬元/坪大關

縣市	2024年住宅成交單價中位數 | 單位新台幣(元)/ (坪)
新北市	477,133
新竹市	360,045
新竹縣	349,370
台中市	337,033
桃園市	321,644
高雄市	301,287

• 新北市房價逼近 48 萬元/坪，台北市外溢效應持續發酵，尤其雙北交通便利區域房價持續走高。
• 新竹市/新竹縣房價高於台中、桃園，顯示科技產業的影響力，台積電等科技業的發展使新竹房價維持高點。
• 台中市、桃園市、高雄市房價突破 30 萬元/坪，顯示三大都市的市場需求仍然強勁。

3️⃣其他主要縣市：20 萬～30 萬元區間

縣市	2024年住宅成交單價中位數 | 單位新台幣(元)/ (坪)
台南市	275,337
苗栗縣	258,603
基隆市	245,456
彰化縣	232,056
金門縣	230,421
宜蘭縣	229,682
花蓮縣	229,614
嘉義市	225,712
嘉義縣	223,146
南投縣	221,284
臺東縣	208,609
屏東縣	204,052

• 台南市目前房價達 27.5 萬元/坪，未來可能因台積電於台南設廠，帶動房市發展。
• 基隆市雖受雙北外溢影響，但房價仍低於新北市，顯示購屋族仍以新北為主要選擇。
• 宜蘭、花蓮、台東等東部地區房價相對較低，但仍維持 22～23 萬元/坪水準。

章節小總節

• 房價是否仍有上升空間，有待觀察，2021-2024 年大幅上漲後，政府政策與利率變動可能影響成長速度。
• 台北房價領先，購屋門檻高，外溢效應將推升新北、桃園等地房價。
• 科技產業推動新竹、台南、高雄房價，這些區域受產業發展與基礎建設（如捷運、科學園區）帶動，未來仍可能持續上升。

2023年房價負擔能力分析：貸款負擔率創新高，購屋壓力持續上升

全國房價節節攀升，國人的負擔能力如何呢? 根據 2024 年全台房價負擔能力數據，房貸負擔率與房價所得比顯示多數城市購屋壓力持續上升，部分地區已達難以負擔的水準。

資料來源: 內政部不動產資訊平台

1️⃣貸款負擔率上升，2023年達 42.0%

• 貸款負擔率（每月房貸支出占家庭所得比重）在 2023 年達到 42.0%，為近年來最高點。
• 2017 年至 2020 年間，貸款負擔率維持在 35% 以下，但 2021 年後明顯上升，顯示房價增長與貸款成本增加對購屋族帶來更大壓力。

2️⃣房價所得比攀升，2023年達 9.8 倍

• 房價所得比（購屋所需年收入倍數）從 2020 年的 8.6 倍上升至 2023 年的 9.8 倍，顯示一般家庭購屋難度進一步加大。
• 2017-2019 年間房價所得比維持在 8.6 倍以下，但 2021 年後開始上升，反映房價增速已超過所得成長速度。

2024年全台房價負擔能力分析：購屋壓力高，雙北最沉重

縣市	貸款負擔率(%)	房價所得比(倍)
全國	45.7	10.6
臺北市	70.4	16.3
新北市	59.0	13.7
臺中市	54.6	12.7
新竹縣	45.7	10.6
高雄市	44.4	10.3
臺南市	43.7	10.1
南投縣	42.8	9.9
新竹市	41.2	9.6
花蓮縣	41.1	9.5
彰化縣	40.8	9.5
宜蘭縣	40.2	9.3
澎湖縣	39.5	9.2
桃園市	39.4	9.1
金門縣	38.8	9.0
苗栗縣	37.8	8.8
臺東縣	36.4	8.5
嘉義市	34.9	8.1
雲林縣	34.1	7.9
屏東縣	33.2	7.7
嘉義縣	31.8	7.4
基隆市	28.0	6.5

資料來源: 內政部不動產資訊平台

1️⃣台北市購屋負擔最重，房價所得比高達 16.3 倍

• 台北市貸款負擔率達 70.4%，遠超國際普遍認為 40% 為合理負擔範圍，顯示多數家庭購屋將面臨極大財務壓力。
• 房價所得比達 16.3 倍，意味著一般家庭需不吃不喝 16.3 年 才能買房，顯示台北購屋門檻極高。

2️⃣六都購屋負擔高，房價所得比超過 10 倍

直轄市	貸款負擔率 (%)	房價所得比 (倍)
臺北市	70.4	16.3
新北市	59.0	13.7
台中市	54.6	12.7
高雄市	44.4	10.3
台南市	43.7	10.1
桃園市	39.4	9.1

• 新北市與台中市的購屋負擔持續升高，房價所得比達 13.7 倍與 12.7 倍。
• 桃園市是六都中房價所得比較低，但負擔率仍 近40%。
• 基隆市購屋負擔最低，房價所得比僅 6.5 倍，顯示該區房價相對親民，是雙北購屋者可能考慮的外溢選擇之一。

結論

• 房價大幅上漲：2024年台北市突破 82 萬元/坪，新北市達47.7 萬元/坪，六都全面跨越 30 萬元/坪大關。
• 交易量創新高：2024年住宅交易量441.6K 筆，顯示市場需求仍強，但未來可能受政策與利率影響。
• 購屋負擔沉重：全國房貸負擔率45.7%，台北市高達70.4%，房價所得比六都超過10 倍，購屋難度極高。
• 未來變數：利率變動、新青安寬限期到期、政府政策（房地合一稅、囤房稅）將影響市場走向，房市走向仍待觀察。