Econ-032 解析台灣房貸市場(Taiwan Mortgage Market)
你知道台灣目前有多少人在背房貸嗎？根據中央銀行與內政部最新統計，截至 2024 年底，全台房貸族已突破144 萬件，其中平均貸款金額超過900 萬元、平均利率回升至2.36%。在升息、通膨與高房價存的年代，房貸市場的變化，正是觀察家庭財務壓力與房價結構的最佳縮影。本文將從「流量」（新貸變化）與「存量」（整體結構）兩個角度，帶你全面解析台灣房貸市場——誰在貸？貸多少？
分析方法：流量說趨勢，存量看全貌
本文將以流量與存量兩種角度分析台灣房貸市場結構與變化。
- (1) 流量：指在特定期間內新增的房貸案件，例如 2015 年 1 月至 3 月，表示為 2015Q1。
- (2) 存量：指在特定時間點仍有未償還房貸的借款者，例如 2014 年 12 月，表示為 201412。
在流量分析部分，將觀察房貸筆數、平均授信額度、核貸成數、平均建物面積及平均貸款利率等指標，了解其逐年變化趨勢。
而在存量分析部分，則進一步從建物類別、屋齡、縣市、貸款人年齡層與年收入等面向出發，檢視截至 2024 年 12 月 的各族群貸款筆數、占比、平均估價值、平均授信額度、核貸成數中位數、貸款利率與平均建物面積之差異，藉此揭露不同市場結構下的房貸特徵。
房貸筆數：高點落在2021年後，2024年急縮
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 2010 至 2020 年房貸筆數波動不大，約在 3.5–4.5 萬件／季之間。
- 2020 年後逐漸上升，2024Q2 年達到近十年高點（約 6.5萬件），主因為疫情期間央行低利率與購屋潮推升需求。
- 但自 2024下半年筆數明顯下滑，2025 年 Q1 甚至降至 3.56 萬件，為近15年少數低點。
- 這反映出在央行升息、房價高漲與購屋門檻上升下，新申請房貸件數明顯收縮，市場由「買氣旺」轉為「觀望期」。
平均授信額度與核貸成數：金額創新高、成數維持高檔
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 平均授信額度從 2010 年約 540 萬元穩步上升至 2025 年約 976 萬元，成長超過八成。
- 核貸成數中位數則從 2010 年的 75.5% 一度降至 2015 年的低點 71.8%，但近年回升至 約 78%。
- 雖然房貸筆數減少，但單筆貸款金額不斷攀升，顯示購屋總價持續走高。而核貸成數維持在七成以上，代表銀行授信仍相對寬鬆，整體信貸市場並未緊縮。
平均建物面積：屋子越買越小
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 2010 年房貸平均建物面積約 46 坪，2024 年降至僅 42 坪，創下歷史新低。
- 雖然總價不斷上漲，但購屋者為了維持可負擔性，只能選擇更小坪數的住宅。這反映出「以價換坪」的趨勢，尤其在都會區更為明顯，也與少子化、單身化住宅需求上升有關。
平均貸款利率：低利時代結束，利率回升至2.36%
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 2010–2020 年間台灣房貸平均利率長期維持在 1.7%–2.1% 的低檔，
- 自 2022 年起央行連續升息，2025Q1 已升至 2.36%，是近15年來新高。
- 利率上升直接影響月供負擔，假設貸款 1000 萬、30 年期，利率從 1.7% 升至 2.36%，每月房貸將多出近 3,000 元。這對首購族與中低收入族群的壓力相當明顯，也部分解釋了為何房貸件數自 2023 年起顯著下滑。
按建物類別分析：電梯大樓占比過半、透天厝金額高但成數低
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 電梯大樓為房貸主力，占比 56.6%，平均授信額度 900 萬元、成數 73%。
- 透天厝占比 22.9%，平均授信額度 753 萬元，但因地價高、屋齡差異大，成數偏低（70%）。
- 公寓與套房合計約占 14%，平均利率相對高（2.36%–2.55%），代表貸款風險較高。
- 別墅與樓中樓雖占比不到 1%，但平均鑑價與授信金額最高，顯示為高資產族群。
- 房貸結構集中於「大樓型住宅」，反映都市化與人口集中趨勢；套房、高齡公寓等小型產品利率較高，顯示銀行對其風險控管更嚴格。
按屋齡分析：新屋貸款成數高、老屋利率升
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 屋齡 0–6 年的建物占比約 22.7%，核貸成數高達 80%，平均利率僅 2.17%–2.26%。
- 屋齡 12–21 年之後，核貸成數逐步下降至 73% 以下，利率升至 2.36%–2.40%。
- 銀行對新屋放款意願高、利率較優惠，但老屋因結構與轉售風險，成數降低、利率升高。
按縣市分析：新北市房貸量最高、台北市金額遙遙領先
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 新北市為房貸筆數最多（約 32.6 萬件，占 22.7%），平均授信餘額 733 萬元。
- 台北市筆數僅排第五（8.4%），但平均鑑價高達 2,266 萬元，授信額度1,560 萬元，是全台最高。
- 六都合計占總筆數近 80%，反映資金與人口集中現象。
- 除了六都與新竹縣市之外、其餘縣市房貸額度普遍低於 700 萬元。
- 房貸金額呈現明顯的「北高南低」分布，房價差距導致授信額度懸殊。新北是房貸量體最大市場，而台北雖量小但價高，對金融體系的風險集中度影響最大。
按年齡層分析：30–50 歲為房貸主力，年輕與高齡族群差距擴大
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 40–50 歲族群是房貸主力，占比超過 36%，平均授信約 800 萬元。
- 30–40 歲占比約 26%，核貸成數仍高（79–80%），亦為購屋族群核心，利率較40-50歲低。
- 60 歲以上仍有 13% 的房貸，占比不低，平均利率上升至 2.44%–2.48%。
- 房貸市場明顯「中年化」──40 歲以上族群負擔最大。高齡化導致「退休仍背房貸」的現象逐漸普遍，財務風險結構需長期關注。
按年收入分析：房貸族三分之一集中於年薪60萬以下
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心
- 從統計來看，年收入在 60 萬元以下的借款人占比約 35%，是房貸族中人數最多的群體。這並不表示低收入族群特別積極購屋，而是因為台灣整體薪資結構本就高度集中在年薪 40–60 萬元區間，該族群約占全體就業人口的一半左右。
- 台灣年薪中位數僅約52.2萬元，顯示房貸並非只屬於高薪階層，而有部分的收入不高家庭仍背負房貸。
- 不過，收入越高者不僅能借得更多、成數也更高：
- 年收 60–120 萬元族群的平均授信額度約 900 萬元，核貸成數約 77–78%。
- 年收超過 200 萬元的高收入族群雖僅占 8% 左右，但平均貸款額突破 1200–1900 萬元，成數甚至接近 79–80%。
- 相比之下，年收 20 -60萬的族群，貸款成數僅約 74–75%，平均貸款額度也明顯偏低（約 500–600 萬元）。
- 各收入層的房貸利率差異不大（約 2.3%），但購屋負擔比例差距極大。
- 台灣房貸結構呈現出「低薪也背房貸，高薪借更多」的現象。許多收入不高家庭雖勉力購屋，但成數有限、壓力龐大；反之，高收入者不僅能取得更高貸款成數，也能撐起更大額度。
台灣房貸市場整體洞察
綜合流量與存量資料，可以看出台灣房貸市場的三大核心現象：
1. 低利時代結束，房貸筆數下滑但金額創高
2020 年以前的低利環境推升購屋潮，房貸筆數在 2021 年達高峰；隨著央行升息與房價高漲，新貸筆數快速下滑，但平均授信額度卻持續攀升，反映出「少數人借更多」。
2. 住宅集中化與屋齡老化並存
在建物類型上，電梯大樓占比過半，是房貸主流；但近兩成貸款仍集中在屋齡超過 30 年的老屋。
銀行對新屋核貸條件寬鬆（成數高、利率低），對老屋則明顯趨嚴，顯示台灣房貸市場呈現新屋集中、舊屋難貸的雙軌現象。
3. 房貸族結構「中年化」且收入落差擴大
房貸主力落在35–50 歲中壯年族群，更值得注意的是，35% 的房貸族年收入低於 60 萬元，顯示中低所得者仍是房貸主體，但核貸成數低、還款壓力更重；相對地，高收入者不僅能貸更多，也能拿到更高成數，房貸市場逐漸呈現出財富階層分化的趨勢。
結語｜買得起房的人變多了，但能活得好的人變少了
截至 2024 年底，全台房貸族已超過 144 萬件，平均授信金額逼近 900 萬元，但新增房貸筆數卻逐年下降，顯示在升息與高房價夾擊下，購屋需求明顯轉弱。
雖然政府推出「新青安貸款」協助年輕族群圓購屋夢，讓更多首購族進場，但也間接推升市場需求、帶動房價續漲，變成「買得起的人更多、價格卻更貴」的矛盾現象。
以實際數字來看：
- 若年收入 60 萬元（約月薪 5 萬），貸款 600 萬元、利率 2.3%、年限 30 年，每月要繳近 2.3 萬元，等於要不吃不喝 10 年才能還清本金；
- 更極端的是，年收入 20 萬元以下 卻背負 800 萬房貸 的族群，即使不吃不喝也要 40 年 才能清償。
在這樣的結構下，房貸幾乎成為一種「長期鎖鏈」——人們有了房子，卻被房貸綁住了生活。
相較之下，年薪百萬元以上 的族群中，只有約 35% 背負房貸。他們雖貸得多、成數也高，但因收入穩定、償還能力強，反而負擔得起。這說明房貸市場的階層分化愈來愈明顯：高收入者借得輕鬆，低收入者則為了擁有一間房付出整個人生。在高房貸壓力下，許多人幾乎喘不過氣。
房貸問題不只是金融現象，更是社會結構的鏡子。若房價與收入落差持續擴大，即使政策再怎麼補貼利率、放寬成數，也只是延後問題爆發。未來若要讓房貸市場回歸健康循環，政府與金融機構除了控管貸款風險，更應思考如何降低房價、增加可負擔住宅供給，讓台灣的年輕人能買得起、也還得起，在有房的同時，還能有喘息與生活品質。
