台灣老屋危機：為什麼 500 多萬間老屋，都更卻推不快？

你家附近是不是也有一些很熟悉的老房子？外牆有歲月痕跡、樓梯間偏暗、沒有電梯，遇到地震或颱風時，心裡難免會擔心。老屋不是只有「看起來舊」而已，它其實已經是台灣住宅市場很核心的問題。根據立法院整理的內政部不動產資訊平台資料，113 年第 4 季全台 30 年以上房屋約 515.4 萬件，占全部房屋 55.19%。這篇文章會用數據看台灣老屋有多少、集中在哪些縣市，再整理中央與六都目前有哪些政策，以及為什麼危老重建和都更推起來還是很慢。

台灣到底有多少老屋？

說到老屋，通常是指屋齡超過 30 年以上的房子，然而 30 年以上房屋不等於危樓，也不代表一定要拆掉重建。屋齡比較像是一個提醒訊號，它提醒我們：這些房子可能需要更重視耐震、管線、消防、外牆與居住機能。

真正要判斷房子安不安全，還是要看耐震能力評估、建築物現況、維護品質、是否有違規增建，以及後續有沒有補強或整修。這也是為什麼政府政策不只談重建，也會談耐震評估、弱層補強、整建維護和自主更新。

近十年全台老屋趨勢：30 年以上房屋從 368.6 萬件增加到 515.4 萬件

資料來源：國立政治大學不動產研究中心整理內政部不動產資訊平台｜擷取 2026/08

• 近十年 30 年以上房屋增加約 146.8 萬件，代表每年都有大量住宅跨過 30 年門檻。
• 30 年以上房屋占比從 44.20% 升到 55.19%，已經從「不到一半」變成「超過一半」。
• 這個趨勢代表，即使每年都有新屋完工，整體住宅存量仍在變老。
• 如果更新、補強、整建速度追不上老化速度，老屋議題會慢慢從「個別住戶煩惱」變成「城市治理壓力」。

哪些縣市老屋最多？平均屋齡最高？

看老屋分布時，不能只看一種排名。老屋件數多，通常和住宅總量有關；老屋占比高，才更能反映一個地方的住宅老化程度；平均屋齡則能補充整體房屋年齡的概況。

所以這一段我們分三張圖來看：件數、占比、平均屋齡。

各縣市 30 年以上房屋件數排名：22 縣市中，新北市 87.3 萬件最多

資料來源：立法院預算評估資料，資料源為內政部不動產資訊平台｜擷取 2026/08

如果用「30 年以上房屋件數」來看，住宅總量大的縣市自然會排在前面。113 年第 4 季資料中，新北市約 87.3 萬件最多，其次是台北市約 66.0 萬件、高雄市約 64.4 萬件、台中市約 55.0 萬件、台南市約 43.0 萬件。

• 新北市老屋件數最高，代表地方政府要面對的耐震評估、危老諮詢、都更輔導與建管審查量都很大。
• 台北市、高雄市、台中市、台南市也都有數十萬件 30 年以上房屋，老屋不只是雙北問題。
• 桃園市房屋總量也大，但 30 年以上件數約 37.5 萬件，低於台南市，顯示它的住宅結構相對年輕。

各縣市 30 年以上房屋占比排名：22 縣市中，台北市 72.42% 最高

資料來源：立法院預算評估資料，資料源為內政部不動產資訊平台｜擷取 2026/08

如果改看「30 年以上房屋占比」，排名就不太一樣了。台北市以 72.42% 最高，代表每 100 件房屋裡，大約 72 件已經超過 30 年。嘉義縣 69.80%、澎湖縣 66.81%、雲林縣 66.25%、花蓮縣 65.88% 也都很高。

• 台北市同時具備「件數多」和「占比高」兩個特徵，所以老屋更新壓力特別明顯。
• 嘉義縣、澎湖縣、雲林縣、花蓮縣、台東縣的總件數不一定最大，但老屋占比高，代表地方住宅結構偏老。
• 彰化縣、屏東縣也超過 64%，顯示老屋問題不只集中在高房價都會區。

各縣市平均屋齡排名：22 縣市中，澎湖縣 43.47 年最高

資料來源：立法院預算評估資料，資料源為內政部不動產資訊平台｜擷取 2026/08

平均屋齡是另一個直覺指標。113 年第 4 季全台平均屋齡是 33 年，但澎湖縣平均屋齡達 43.47 年，雲林縣 40.17 年、嘉義縣 39.85 年，也都明顯高於全國平均。

• 澎湖縣平均屋齡最高，代表整體住宅更新速度偏慢。
• 雲林縣、嘉義縣的 30 年以上占比也高，平均屋齡和占比互相印證。
• 台北市平均屋齡 38.26 年，雖然不是最高，但搭配 72.42% 的 30 年以上占比，仍是老屋壓力很大的縣市。
• 平均屋齡會被新屋拉低，也會被大量老屋拉高，所以最好搭配件數與占比一起看。

如果只看一個指標，很容易誤判。比較好的方式是把三張圖放在一起：件數看壓力規模，占比看住宅老化程度，平均屋齡看整體年齡輪廓。

政府有哪些措施協助老屋重建與補強？

面對老屋，政府不是只有一個選項。房子如果有立即安全疑慮，可能要走耐震評估或補強；社區如果已經有重建共識，才會進一步看危老重建或都市更新；如果還不到重建程度，也可能透過整建維護改善外牆、管線、公共空間或無障礙設施。

簡單來說，中央提供制度框架，地方政府則負責受理、輔導、審查和加碼補助。以下先看全台適用政策，再看六都目前比較具體的做法。

全台適用政策整理：危老重建、都更、弱層補強各自處理不同問題

全台適用的政策，大致可以分成五種工具。

• 危老重建：針對都市計畫範圍內，符合危險或老舊條件的合法建築物，透過重建計畫、容積獎勵、稅捐減免，加速改建。
• 都市更新：不只重建，也包含整建與維護，適合處理較大範圍、產權複雜或需要都市機能改善的案件。
• 耐震評估與弱層補強：先確認建物耐震能力，再針對軟弱層或耐震不足的建物補強，不一定要拆除。
• 自主更新補助：協助所有權人自己組織起來，申請都市更新事業計畫、權利變換計畫或整建維護補助。
• 資金與稅務支持：包含重建住宅貸款利息補貼、重建工程貸款信用保證、地價稅與房屋稅減免等。

這些政策目的是對應不同狀況，最簡單的判斷方式是：

• 如果你只是想知道房子安不安全，先看耐震評估。
• 如果評估後需要改善，但還不到拆除重建，先看弱層補強或整建維護。
• 如果社區已有高度共識，而且符合條件，再看危老重建或都市更新。

資料來源：內政部國土管理署、我的 E 政府老屋重建與補強整理｜擷取 2026/08

六都老屋政策整理：台北、新北偏輔導整合，台中、台南、高雄強調補助與社區更新

六都面對的老屋數量大，政策也比較完整。不過各市做法有差異，有些偏重危老重建輔導，有些偏重耐震評估，有些則搭配整建維護或自主都更。

• 台北市：建管處設有危老重建專區，內容包括危老重建計畫審查、結構安全性能評估補助、危老推動師、危老重建工作站、危老輔導團說明會與駐點輔導。簡單說，台北市的重點是協助住戶從「不知道怎麼開始」走到「有人輔導、有人審查、有人協助整合」。
• 新北市：工務局設有耐震評估及弱層補強專區，提供危老重建耐震評估 QA、免費初評申請、初評與詳評補助申請、弱層補強申請書等文件。都更處也有危老重建計畫頁面。新北市的重點是先讓住戶知道房子耐震能力，再銜接補強或重建。
• 桃園市：都市發展相關單位推動都市更新整建維護補助，協助老舊社區改善公共空間、外牆與環境，也搭配危老重建及都市更新制度。桃園的住宅結構相對年輕，但老屋件數仍有 37.5 萬件，所以政策比較像提前建立更新工具。
• 台中市：設有都市危險及老舊建築物加速重建專區，提供重建計畫補助、重建住宅貸款利息補貼、稅捐減免、簡化審查程序等文件。台中市 115 年也公告結構安全性能評估費用補助，初步評估最高補助 1.5 萬元，詳細評估最高補助評估費用 30%、上限 40 萬元。
• 台南市：市府都發局提供自主都市更新、危老重建與修繕低利貸款等多元方案。自主更新可補助規劃費與工程費，危老重建則搭配結構評估補助、稅金減免、建蔽率放寬、容積獎勵、信貸協助、低利貸款與重建計畫補助。
• 高雄市：都發局有都市更新業務，輔導社區自主辦理整建、維護或重建都市更新，並協助申請補助。高雄也訂有民間辦理都市更新整建維護事業補助要點，針對 20 年以上合法建築物的整建維護，補助規劃設計費與工程費，總補助上限不超過總經費 50%，且不得超過 200 萬元；另外也推動區域型都更工作站與先期整合補助。

資料來源：臺北市建築管理工程處、新北市政府工務局、桃園市都市發展局、臺中市政府都市發展局、臺南市政府都市發展局、高雄市政府都市發展局｜擷取 2026/08

為什麼 500 多萬間老屋，都更卻推不快？

看到這裡，你可能會有一個很合理的疑問：既然老屋這麼多，政策也這麼多，為什麼更新速度還是慢？

老屋重建同時牽涉住戶共識、產權、搬遷、資金、市場誘因、地方審查和時間成本。對住戶來說，是要真的搬出去、籌錢、談分配、等審查，還要承擔重建期間的不確定性。

危老重建補助案件：107 至 113 年核准 4,069 件，對比 515.4 萬件老屋仍有限

資料來源：立法院預算評估資料，資料源為國土管理署｜擷取 2026/08

立法院資料顯示，中央都市更新基金自 107 年辦理危老重建補助以來，截至 113 年底累計受理 4,359 件、核准 4,069 件。從年度來看，109 年核准 850 件是高點，111 年也有 795 件，但 113 年降到 655 件。

• 危老重建補助從107 至 113 年累計核准已超過 4,000 件。
• 但和 515.4 萬件 30 年以上房屋相比，案件量仍然很小，代表政策面對的是巨大存量。
• 110 至 113 年實際補助件數介於 178 件至 212 件，和每年目標 500 件仍有落差。

這裡要小心一點：危老補助案件數不能直接除以老屋件數，因為一件補助案可能包含不同基地、建物或戶數，單位不完全相同。不過，它仍然能讓我們看見一個現實：老屋增加與老屋更新之間，速度差距很大。

都更推不快的原因：最大的瓶頸是整合與資金

危老重建和都更最難的地方，常常不是技術，而是人。

一棟老公寓裡，每一戶狀況都不同。有的人自住，有的人出租，有的人繼承後產權複雜，有的人已經高齡，不想搬家，也有人擔心重建後要補錢。只要住戶對分回坪數、樓層、停車位、租屋安排或補償條件沒有共識，案子就很容易卡住。

資金也是很大的壓力。重建聽起來像資產升級，但中間可能要面對：

• 搬遷和租屋成本
• 工程費和貸款壓力
• 重建期間的利息成本
• 分回條件不確定
• 等待審查和施工的時間成本

對只有一間自住房的家庭來說，重建代表生活要重新安排。政府補助能降低一部分壓力，但不會讓風險完全消失。

另一個現實是，不是每棟老屋都有足夠誘因。地段好、基地完整、住戶少、產權單純、容積獎勵足夠的案子比較容易推；基地零碎、巷弄狹窄、住戶多、市場價值不足的案子，就算屋齡高，也不一定有人願意投入。

結論：台灣老屋已經過半，下一步要看更新速度能不能追上老化速度

113 年第 4 季，全台 30 年以上房屋約 515.4 萬件，占 55.19%。如果看縣市，新北市 30 年以上房屋件數最多，約 87.3 萬件；如果看占比，台北市最高，達 72.42%；如果看平均屋齡，澎湖縣最高，達 43.47 年。

也就是說，老屋問題有不同面向。大縣市面對的是件數龐大，部分縣市面對的是住宅結構偏老，平均屋齡高的地方則可能反映長期更新速度較慢。這三種壓力不完全一樣，政策也不能只用同一套方法處理。

政府目前確實有不少工具，包含危老重建、都市更新、耐震評估、弱層補強、自主更新、貸款利息補貼與稅捐減免。六都也各自有推動師、工作站、評估補助、整建維護補助或社區輔導機制。問題在於，老屋存量太大，而重建需要住戶整合、資金安排和市場誘因配合，所以推動速度很難一下子加快。

後續可以持續觀察幾件事：

• 危老重建申請期限、容積獎勵和稅捐減免是否延續或調整。
• 六都地方補助是否加碼，尤其是耐震評估、弱層補強與整建維護。
• 老屋占比高、平均屋齡高的縣市，是否建立更積極的輔導機制。
• 弱層補強能不能成為重建以外，更快改善安全風險的選項。
• 危老補助核准件數是否能穩定增加，而不是只靠少數年份衝高。

老屋不一定等於危險，但老屋變多，代表台灣需要更認真面對住宅安全、城市更新和居住品質。對一般人來說，第一步是確定自己家的房子目前處在哪個階段：需要檢查、補強、整修，還是已經該開始和鄰居談重建。