Econ-023 解析台灣房市是否泡沫化(Taiwan Housing Bubble)
儘管台灣人口減少、交易量下滑，台灣房價卻依舊居高不下。建商推案腳步未停，住宅供給持續攀升，但大量新成屋與空屋正逐步堆積；另一方面，貸款壓力升高、租屋市場升溫，也反映出自住需求難以承擔高房價的現實壓力。在這樣看似矛盾的市場裡，我們該如何判斷台灣房市的基本面是否穩健？本篇從家庭結構、房屋供需、資金動能與房價壓力等角度，帶你一探究竟──台灣房市，真的撐得住嗎？
人口減少，需求不減：家庭結構改變撐住房市基本盤
資料來源：內政部戶政司
下載原始數據：2015-2024 台灣人口數及家戶數趨勢；2015-2024 台灣家戶結構
- 這五年來台灣總人口減少了約16萬人，但家戶數卻增加超過55萬戶
- 共同生活戶（如傳統家庭）基本持平(成長2%)，單獨生活戶成長高達34%
- 換句話說，「一人一宅」的現象越來越普遍，住房需求未隨人口減少而降低
- 背後原因可能包括：
- 晚婚、不婚、離婚增加，促使單人戶上升
- 青年就業地區與原生家庭分離，導致家庭分戶
住宅供給量逐年攀升，台灣房子到底夠不夠住？
資料來源：內政部不動產資訊平台
下載原始數據：2015-2024 台灣住宅供給量
1.住宅供給逐年上升，建案動能依然強勁
- 2024年建築執照核發數達 158,767戶，比2015年增加超過48%
- 顯示近十年建商積極推案，整體市場預期持續樂觀。
- 即使房價居高不下、利率走升，建商開發信心仍未明顯受挫，尤其2021–2022年更是大爆發，連兩年超過17萬與18萬戶。
2.完工速度追不上核照數，供給出現落差
- 近年「使用執照」（即實際完工的住宅）數量明顯低於建照核發數，例如2024年建照數 158,767 戶 vs 使用執照數 138,173 戶 → 落差達 20,594 戶
- 這反映出開工至完工的週期有所拉長，可能與人力短缺、建材成本上升及供應鏈不穩等因素有關，尤以疫情期間最為明顯，通貨膨脹也推升房價。不過隨著疫情趨緩，近年完工進度已有明顯改善。
3.住宅存量穩定攀升，與家戶數同步上升
- 2024年住宅總存量約為 3,770 萬戶，而家戶數為949萬，住宅總量是家戶數的四倍之多。若能有效活化並釋出空屋資源，理論上應足以滿足整體的住房需求。
- 住宅存量成長率：11.2%（從約3,389萬 → 3767萬）
- 家戶數成長率： 12.0%（從約847萬 → 949萬）
新成屋過去三年增加超過3萬戶，主要集中在六都
全國待售新成屋宅數
資料來源：內政部不動產資訊平台
1.待售量明顯上升：
- 從 2021Q4 的約 69,721 戶一路上升至 2024Q1 的高峰 107,667 戶，2024Q2 略降至 103,130 戶。
- 三年間增加了超過 3 萬戶，顯示市場累積了大量新成屋庫存，不斷進入市場。
2.疫情後建案大量交屋：
- 疫情期間（2020-2021）交屋速度放緩，累積大量預售案，導致2022起進入交屋潮，推升待售新成屋數量。
六都待售新成屋宅數
資料來源：內政部不動產資訊平台
下載原始數據：2020Q3-2024Q2 六都待售新成屋宅數
1. 六都占據主導地位：
- 2024Q2 六都合計約 80,425 戶，占全國 103,130 戶的約 78%，市場集中度極高。
- 其中新北市最多（20,452 戶），其次為台中（17,796 戶）與高雄（12,165 戶），合計這三都就占全國一半以上。
2.台中市快速累積庫存：
- 從 2020Q3 的 8,904 戶成長到 15,925 戶，幾乎翻倍，為成長最多的城市之一。
- 顯示台中是建案集中區，但也潛藏供過於求風險。
3.北部穩定推案，新北維持高水位：
- 新北市從 15,394 戶緩步上升至 20,452 戶，為全國最高，顯示北部剛性需求仍強，但庫存也未明顯下降。
全台空屋超過86.2萬戶，六都小宅新屋空置最嚴重
全台空屋率與空屋率最高的縣市
資料來源：內政部不動產資訊平台
資料來源：內政部不動產資訊平台
- 截至2024年上半年，全台低度使用（用電）住宅數量已達 86 萬戶，佔全體住宅比重約 9.32%。
- 從2015年至今，空屋率始終維持在 9% 至 9.8% 間震盪，雖然近期並未惡化，但始終高於 9% 的水位，顯示全台仍有大量住宅處於閒置狀態，未被有效利用或釋出至市場。
- 低度使用住宅主要集中於六都、離島/東部
- 高空屋總量：新北市(126,913)、高雄市(114,515)、臺中市(95,566)、桃園市(81,491)、台北(61,548) ，這些縣市住宅數多，但未實際使用的量也非常驚人，反映出都市中投資性置產或預售未入住情況明顯。
- 高空屋比率：金門縣(17.53%)、宜蘭縣(15.04%)、台東(14.93%)、花蓮縣(13.62%)、雲林縣(12.83%)，中南部與偏遠地區雖絕對住宅數不高，但「使用率」極低，代表大量閒置住宅分布於非就業核心區，也是造就台灣空屋率高的主因。
全台空屋率最高的房屋類型
資料來源：內政部不動產資訊平台
資料來源：內政部不動產資訊平台
1.坪數越小，空屋率越高
- 2024年上半年，20坪以下住宅空屋率高達 17.6%，為各坪數區間之首。
- 坪數越大，空屋率越低，100坪以上僅為 3.89%，可能因為：
- 小宅多為投資用途，買來出租或囤房，實際自住者少。
- 大坪數通常為自住或長期使用，空屋率相對穩定。
2.新成屋空屋率明顯上升
- 屋齡5年以下的住宅空屋率達 23.98%，且有連續三期上升趨勢（19.86% → 21.55% → 23.98%）。
- 顯示新成屋雖然完工，卻尚未有效被市場消化，可能因價格高、地點不佳或市場供給過剩所致。
3.老屋也有空置問題
- 50年以上老屋空屋率也偏高（2024H1 為 11.67%），但變動不大，顯示部分地區老屋長期閒置或無法有效翻修利用。
台灣房市還熱嗎？住宅移轉筆數跌回九年前水準
資料來源：內政部不動產資訊平台
下載原始數據：2015-2024 全台住宅交易趨勢
1. 移轉筆數高點落在2020～2021年
- 住宅買賣移轉筆數在2020（160,399 筆）與2021（159,407 筆）達到近十年高峰，顯示疫情期間資金回流與利率低點激勵自住與投資需求。
- 同期土地增值稅筆數也維持在高水位（約 71,000 筆），進一步證實市場交易熱絡。
2. 2022–2023 年交易明顯降溫
- 2022、2023 年住宅移轉筆數分別降至 144,613 與 133,226 筆，呈現下滑趨勢，與政府打炒房政策（選擇性信用管制、房地合一稅 2.0）及升息環境密切相關。
- 土地增值稅筆數也同步下滑，顯示投資性交易同步轉冷。
3. 2024 年略見回溫但仍屬低檔
- 2024 年住宅移轉筆數略回升至 137,720 筆，但仍明顯低於2020–2021年水準，顯示市場信心尚未全面回穩。
- 土地增值稅筆數（59,949 筆）亦接近2017年水準，仍屬低檔盤整階段。
交易轉冷，但台灣房價依舊高居高不下
資料來源: 內政部 不動產交易實價查詢服務網
下載原始數據：2015-2024 六都住宅成交單價中位數
- 台北市 一直是全台房價最高的城市，雖然2015–2018年間價格相對平穩，但從2020年起出現明顯上漲，2024年已飆升至82萬元／坪。
- 新北市與桃園市 呈現穩定上升趨勢，新北市從2015年的30.8萬漲至2024年的47.7萬，桃園從17.7萬上升至32.2萬，成長超過一倍。
- 台中市 是六都中成長速度最快之一，2020年後價格快速上升，從21.2萬漲至33.7萬。
- 台南與高雄 起點雖低，但也展現穩健漲幅，尤其台南在2021後漲勢明顯加快，2024年突破27.5萬。
「買不起」的代價：租屋市場熱起來了
資料來源：行政院主計處
1.自住轉租屋需求增加
- 房價連年上漲，導致不少家庭無法負擔自有住宅，只能轉向租屋市場。
- 尤其在 2020～2021 年疫情期間利率偏低、房市熱絡，房價走高，但所得成長停滯，造成「買不起」的情況擴大。
- 租屋需求推升租金指數
- 房租指數年增率在 2022 年明顯跳升至 1.68%，之後持續走高至 2.45%。
- 這段期間與買氣轉冷、房價高漲同步，可能表示大量無法購屋者回流租屋市場，進一步推升租金。
- 自住與投資行為交錯影響
- 有些投資人持有多戶住宅，轉為出租，但出租市場供給增加的速度不及需求上升速度，仍造成租金上漲。
- 稅改與持有成本提高（如囤房稅），可能也讓部分房東將稅負轉嫁到租金上，助長漲勢。
房價撐得住，是因為建商口袋深？
資料來源：內政部不動產資訊平台
下載原始數據：2015-2024 住宅建築貸款核准金額與筆數
1.建築貸款金額仍在高檔
- 2024 年住宅貸款動用金額突破 1.55 兆元，為近十年新高。
- 雖然住宅建築貸款核准金額自2021年後下滑，2024年仍高達 8,347 億元。
- 大款核准筆數減少，但單案資金規模明顯上升，表示大型建商仍持續推案，且資金來源未斷。
2.建商仍有「燒錢」能力，能撐住供給端價格
- 開發貸款是建商進場開發的命脈。資金未斷，建商便無須急售、壓價求售。
- 即使交易量下滑、銷售速度放慢，建商還能承受庫存與利息壓力，選擇「拖時間、不降價」。
3.房價下跌壓力尚未形成的原因：
- 土地成本高 → 建商不易降價
- 建築貸款仍有金援 → 撐得久
- 預售制度下，實際完工與現金流可延後
- 民眾仍擔心「越晚買越貴」心理未翻轉
房市撐得住嗎？從經濟與資金基本面觀察台灣房市風險
資料來源：內政部不動產資訊平台
1. 經濟成長率：總體環境仍具韌性
2023年初經濟成長一度跌入負值（-3.49%），但2024年後快速回升至5%以上（2025Q1 為 5.48%）。這代表總體經濟短期內恢復力道尚可，並未進入全面性衰退，對房市信心仍有支撐。
資料來源：內政部不動產資訊平台
2.房貸利率：持續上升，購屋成本明顯增加
房貸利率自2022年初開始攀升，由1.36%升至2025年5月的2.28%。雖然絕對值仍不算高，但連續升息已顯著墊高月付金額，壓縮購屋者負擔能力，是房市轉冷的壓力來源之一。
資料來源：內政部不動產資訊平台
下載原始數據：2015-2024 房貸壓力趨勢
3. 房價壓力指標：壓力持續升高
房價所得比從2015年的8.5倍一路升至2024年的10.8倍，貸款負擔率也從35.9%升至46.6%，創歷史新高。代表即便收入成長，房價漲幅仍遠高於薪資，使民眾購屋壓力加劇，是目前房市最明顯的基本面警訊。
資料來源：內政部不動產資訊平台
4. 貨幣供給額：資金仍充裕但趨於緊縮
M1B 與 M2 持續成長，顯示市場資金充足，資金未出現明顯退潮。但2024年後 M1B 開始放緩，反映短期資金動能可能收斂，這會讓開發商資金調度壓力逐漸升高，潛藏風險。
總結：撐得住的房市，撐得住多久？
儘管交易熱度已明顯降溫、空屋量持續累積，台灣房價卻仍居高不下，未出現實質下修跡象。這背後，除了家庭結構改變撐住基本剛性需求外，建商手中仍有資金可用、不急於降價出場，是維持價格韌性的主要關鍵。
從基本面觀察，總體經濟逐步回穩，市場資金雖有趨緊跡象但尚未枯竭。然而房貸利率升高、購屋壓力加劇，加上新屋完工潮帶來庫存壓力，房市風險逐漸累積、耐震結構開始鬆動。
換言之，台灣房市並未「泡沫破裂」，但也進入高度敏感期：若未來總體經濟反轉、利率再升、資金斷鏈或需求全面轉弱，可能引爆價格調整的引信。對買方而言，這是重新思考進場時機與自住需求的關鍵時刻；對政策制定者來說，則是如何引導市場回歸健康機制、避免系統性風險擴散的重要課題。
